לייעוץ מקצועי חייגו: 052-3667094

הבנקים היוונים מזרימים נכסי נדל”ן לשוק

Greek-banks-pouring-real-estate-assets

הבנקים היוונים מזרימים נכסי נדל”ן לשוק הגואה
מקור: Ekathimerini, מדור עסקים / פורסם 19.4.2019

לאור עליית המחירים הדרמטית בשנים האחרונות בשוק הנדל”ן היווני, בעיקר בערים אתונה וסלוניקי, הבנקים היוונים המרכזיים עומדים למכור נכסי נדל”ן שנמצאים בבעלותם במטרה לצמצם הוצאות ולשפר את מאזניהם – מגמה זו צפויה לעצב מחדש את מגזר הנדל”ן ביוון ולהזרים עוד נכסי נדל”ן איכותיים לשוק.

בניני מגורים, מבני תיירות ונכסים מסחריים אחרים מהווים חלק מתיקי הנדל”ן הגדולים של הבנקים היוונים אשר בכוונתם למכור. מרבית המכירה תתבצע באמצעות חבילות נכסים שתאגדנה בתוכן מספר נכסים. חלק מהנכסים יימכרו על ידי מכירת חברות ניהול או אפילו באמצעות מכירת תיקי הלוואות המובטחות על נכסים. הסיבה למכירת ההלוואות או הנכסים עצמם היא אי ניהול הנכסים באופן מיטבי כך שהם אינם מניבים לבנקים הכנסות ואינם מכסים את ההלוואות שניתנו בגינם. הלוואות אלה נחשבות כהלוואות לא מתפקדות NPL – non performing ומהוות נטל על מאזני הבנקים היוונים.

greece-is-said-to-weigh-bad-loan-vehicles-amid-market-pounding

בנק אלפא היווני נפרד במהלך שנת 2018 מנכסים והלוואות בשווי של 6.8 מיליארד יורו ודורג במקום ה-7 באירופה במכירת תיקי הלוואות ונכסים NPL. שאר הבנקים הגדולים ביוון כמו הבנק הלאומי של יוון, בנק פיראוס ויורובנק, עקבו אחר התהליך מקרוב במאמץ לצמצם את מלאי הנכסים וההלוואות שלהם הנחשבות NPL. מהלך זה יאפשר לבנקים היוונים לשפר משמעותית את המאזנים שלהם. אם שנת 2018 מסמנת את תחילתו של תהליך זה, קיימת ציפייה לראות במהלך השנים 2019 ו-2020 עלייה משמעותית במכירות של תיקי נכסים והלוואות בצורות וגדלים שונים. “השוק היווני התבגר והבנקים להוטים לקדם את השימוש בכלי זה עוד יותר” טוען Christoforos Stratos יועץ בכיר לניהול נדל”ן.

כפי שציינו מעלה, מהלך זה עולה בקנה אחד עם ההתאוששות של מחירי שוק הנדל”ן היווני – מהנתונים העדכניים ביותר של הבנק המרכזי של יוון עולה כי בשנת 2018 שטח דירות המגורים ביוון גדל ב-1.5 אחוזים על בסיס שנתי לאחר עשור שלם של ירידה מתמדת ואילו שטחי משרדים נהנו מגידול של 7.4 אחוזים לעומת 2017. הבנקים היוונים להוטים להציע בחזרה לשוק את נכסי הנדל”ן שלהם במטרה להגדיל את ההכנסות שלהם, כמו גם לחסוך מהם את עלויות התחזוקה של המבנים שבבעלותם – בין היתר, הם יחזירו לשוק מגוון נכסים איכותיים (נכסי פריים) כגון בתי מלון, אשר קשה מאוד למצוא כיום בשוק.

“בתי מלון נמכרים בתוך חודש לכל היותר, מכירת בתים עשויה להימשך בין חודש לשלושה חודשים, בהתאם לסוגיות שיש לכל נכס, בנוגע לעבודה הנדרשת עבורו וכו’, בעוד מכירת מגרשים עשויה להימשך עד שנתיים או שלוש כאשר מגרשים פופולריים הם אלה אשר קל יותר לפתח”, אמר George Mountis, שותף מנהל בחברת ניהול הנכסים Delfi Mountis, אשר הדגיש את הניידות הגדולה בשוק שהביאה לגידול בהיצע ובביקוש. לטענתו מתחילים לנשום קצת אוויר צח בכלכלת יוון לאחר שהמדינה נחלצת מהמשבר הפיננסי שלה מזה עשור. שוק הנדל”ן מתחיל לטענתו להיות מעוצב מחדש והוא בעיקר חושש מרוויה בתחום של ניהול נכסים כי חברות ניהול נכסים זרות רבות נכנסות לשוק היווני ולבטח יהיה תהליך של מיזוגים ושיתופי פעולה. Mountis ציין את ההסכם האחרון לרכישת חברת שירותי הנדל”ן של Eurobank על ידי הקבוצה האיטלקית Cerved כדוגמה לתהליך זה ולכן הוא חושב כי מתוך כ-20 חברות ניהול הנכסים הגדולות ביוון יישארו בשוק רק 4-6 שחקנים מרכזיים. כאמור, “דבר זה יכול להפוך למציאות כנראה באמצעות מיזוגים, אם כי עדיין מוקדם לדבר עליהם ואחרים עשויים לשרוד על בסיס ההתמחות שלהם, אם הם מוצאים את הנישה שלהם”, כך הוא טוען.

לסיכום הדברים…

עליות מחירי הנדל”ן ביוון ביחד עם היציאה מהמשבר הפיננסי, מאפשרים לפיקוח על הבנקים ביוון, ובעיקר לבנקים היוונים עצמם, להתחיל לטפל בהלוואות אליהן מוצמדים נכסי נדל”ן איכותיים אשר אינם מנוהלים כראוי או נכסי נדל”ן הנמצאים בבעלות הבנקים ואשר סובלים מגורל דומה. הזרמת נכסים איכותיים לשוק ביחד עם שינוי במאזני הבנקים הגדולים מהווים אבן דרך בהמשך התפתחות שוק הנדל”ן ביוון ויציאתו מהמשבר הפיננסי. כבר היום מורגש מחסור בנכסים איכותיים מה שבולם במידת מה את המשך התפתחות השוק. נכסים איכותיים אלה, בניהול נכון ובעזרת השקעה ממוקדת יהפכו לנכסים איכותיים ומניבים לשנים רבות. נראה כי עדיין אין חשש שהגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירים ונראה כי היא תגביר את הניידות והיצע הנכסים האיכותיים. מהלך כזה יאפשר לבנקים היוונים המובילים לחזור להיות גורם פעיל באשראי לשוק הנדל”ן.

חברת בריק השקעות נדל”ן בחו”ל חברה לגורם מוביל בשוק הנדל”ן היווני ומציעה כיום גישה לתיק של כ-190 נכסי נדל”ן הממוקמים בעיקר בערים אתונה וסלוניקי, תיק המוצע למכירה במכרז על ידי אחד הבנקים המובילים במדינה במחיר של כ-90 מליון יורו. הבנק המוכר מוכן לממן את החלק הארי של העסקה בהלוואה בתנאים נוחים. תיק הנכסים המוצע למכירה במכרז מניב כיום הכנסה של מעל מליון יורו בשנה אבל בעזרת השקעה וניהול נכון, התיק יניב ללא ספק הכנסות שנתיות גבוהות בהרבה. נראה כי ניתן למכור חלק מהנכסים As is (או לאחר השקעה) בשווי גבוה מהשווי בספרי הבנק. אנו מציעים תמיכה מלאה בתהליך המכרז, הערכות השווי, תרגום המסמכים ועוד.

לפרטים נוספים וייעוץ אישי בנושא אנא פנו ליואב גרינברג בטלפון 052-3667094 ו/או במייל yoav@brick-realestate.co.il

שתף עם חברים
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות מלאו פרטים: