לייעוץ מקצועי חייגו: 052-3667094

ישראל, יוון, נדל”ן – תמונת מצב 2018

Israel-vs-Greece

מחירי הדיור והשכירויות בארץ נמצאים בשיא היסטורי מאז קום המדינה לאחר שהוכפלו ויותר בעשור האחרון – רמת המחירים הנוכחית, שאינה תואמת לרמות השכר במשק, הוציאה עשרות אלפי ישראלים משוק הנדל”ן הישראלי וצעירים רבים נשארים מחוץ לשוק – יש הרואים ברמת המחירים הנוכחים בועה שעתידה להתפוצץ.

לאור נקיטת צעדים אקטיביים לקירור שוק הנדל”ן הרותח וניסיונות להורדת מחירי הדיור מצד הממשלה, ניתן לראות בחודשים האחרונים, מאז תחילת שנת 2018, התחלת מגמה של קיפאון ואף ירידת מחירים קלה ברוב חלקי הארץ, כאשר הצפי של רוב מומחי הנדל”ן בארץ הוא הימשכותה של מגמה זו. ברמת מחירים כזו גבוהה ותשואה שנתית נמוכה יחסית משכירות, אין ספק שהסיכון של השקעה בנדל”ן בארץ בשנת 2018 הנו גבוה.

ביוון, לעומת זאת, התמונה הפוכה לחלוטין…

בשנים האחרונות חלו ירידות מחירים של עשרות אחוזים בשוק הנדל”ן ביוון, בגלל משבר כלכלי חריף שפקד את אירופה בכלל ואת יוון בפרט. המדינה מוכת החובות החיצוניים הייתה לפני מספר שנים על סף פשיטת רגל. נכסי נדל”ן במרכז אתונה וסלוניקי ירדו בכ-50% ובשכונות לא מרכזיות הנכסים ירדו בכ-60%. בשנים אלו בנוסף לקיפאון בעסקאות נדל”ן, הופסקו פרויקטי בנייה רבים ולא התחילו בפרויקטים חדשים.

בשנתיים האחרונות, מאז שהסיכון להמשך הקשיים הכלכליים ולהוצאת יוון מגוש האירו ירד מאוד, התעורר השוק ביוון ובוצעו השקעות נדל”ן בהיקפים אדירים של מאות מיליוני אירו על ידי משקיעים זרים ויוונים. שוק הנדל”ן ביוון התעורר שוב לחיים כשמספר העסקאות עלה בעשרות אחוזים ומחירי הדיור החלו במגמת עליה לאחר שנים רצופות של ירידות. תרמה לכך התנופה בתעשיית התיירות והצורך לשכן את עשרות מיליוני התיירים שפוקדים את יוון והאיים מידי שנה. כדי להחיות את שוק הנדל”ן, הממשלה היוונית מעודדת מקומיים וזרים להשקיע בנדל”ן ואף האריכה שוב את תקופת הפטור ממס שבח. אנו עדים לעליה מתונה ומדודה במחירי הנדל”ן ביוון בשנתיים האחרונות בשיעורים של 15-20% מנקודת השפל כאשר הצפי של כל מומחי הנדל”ן ביוון ובאירופה הוא שמגמה זו תימשך בשנים הקרובות ומחירי הנדל”ן ימשיכו לטפס מעלה.

מחירי הנדלן ביוון הנוכחיים מאפשרים למשקיעים ישראלים לגוון את תיק השקעות הנדל”ן שלהם
ולחלקם אף לבצע דריסת רגל בשוק הנדלן במידה שאינם יכולים לעשות זאת בישראל בגלל רמת המחירים הגבוהה.

להלן טבלה המסכמת את ההבדלים בין שוק הנדל”ן בארץ לשוק הנדל”ן למגורים ביוון:

 

קריטריון ישראל יוון

מחיר למ”ר (ממוצע)
כ-20,000 ש”ח כ-5,500 ש”ח
שינוי מחיר בעשור האחרון

 

עליה של 100%-120% ירידה של 40%-60%
תשואה שנתית משכירות (ברוטו)

 

2.5%-4% 6.5%-10.5%
השכרה לטווחים קצרים

 

מאד נפוץ, רק בת”א קיימות כ-9,000 דירות
המשמשות להשכרה לטווחים קצרים.
התופעה הזו רק החלה לתפוס תאוצה בגלל הזינוק בתיירות הנכנסת, מספר הנכסים המופנים לתחום זה  צפוי לעלות משמעותית מידי שנה.
תקופה ממוצעת של חוזה שכירות

 

1-1.5 שנים .2.5 שנים. הערה: שוכר רשאי לשכור נכס לתקופה של עד שלוש שנים בתנאים הקיימים גם אם לא הוגדר בחוזה מראש.
מס רכישה עבור דירה ראשונה: לפי מדרגות.

עבור דירה שניה ומעלה: 8%

3% ללא תלות במספר הנכסים
מס משכירות פטור עד 5,000 ש”ח, 10% עבור סכום גבוה מ-5,000 ש”ח

עד הכנסה שנתית של 12,000 אירו: 15%

הכנסה שנתית של 12-35,000 אירו: 35%

הכנסה שנתית מעל 35,000 אירו: 45%

מס רווח הון 25% פטור
שיפוץ למ”ר

 

כ-4,000 ש”ח כ-1,500 ש”ח
צפי למגמה של מחירי הדיור בשנים הקרובות ירידת מחירים או במקרה הטוב קיפאון עליה משמעותית והדרגתית מידי שנה
בניית דירות חדשות עשרות אלפי יחידות דיור כל שנה מעט מאד, כמעט שלא היו התחלות בניה חדשות בשנים האחרונות,
אולם התחום תופס תאוצה הן לתחום התיירות והן בנייה למגורים למכירה והשכרה.
שתף עם חברים
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות מלאו פרטים: