לייעוץ מקצועי חייגו: 052-3667094

למה דווקא יוון?

השקעות בנדל”ן למגורים ומסחר בחו”ל הפכו בשנים האחרונות למוקד עניין גדול עבור משקיעים ישראלים, פרטיים וציבוריים,
בעיקר לאור הירידה בתשואות של אפיקי השקעה לחוסך הישראלי והניסיון לחסום את המשקיעים מלהשקיע בנדל”ן בישראל.

עשרות מיליארדי שקלים הושקעו בנדלן בחו”ל על ידי משקיעים ישראלים וחברות ציבוריות ישראליות בעשרות מדינות כשהבולטות שבהן ארה”ב, גרמניה, אנגליה ומדינות מזרח אירופה כמו הונגריה ופולין. אולם, מחירי הנדל”ן במדינות אלו, כמו ברוב מדינות העולם השלישי, האמירו בשיעורים חדים מאד וברוב המדינות אף הוכפלו ויותר מכך בעשור האחרון – ממש בדומה למצב בארץ. מחירי הנדל”ן במדינות אלו חזרו לרמתם לפני משבר הסאבפריים הגדול בשנת 2008 ובחלקן אף עלו מעבר לרמות המחירים שהיו לפני המשבר הגדול שגרם לקריסה של עד 75% במחירי הנדל”ן. עליות המחירים במדינות אלו גרמו לירידה חדה בשיעורי התשואה מהשכרה, עליית שיעורי המינוף של הרוכשים ועלייה משמעותית ברמת הסיכון לירידת מחירים או קיפאון בשוק הנדל”ן. יתרה מזאת, השקעה בשוק הנדל”ן במדינות הללו מחייבת השקעת הון ראשוני גבוה.

לכן חיפשנו שוק נדל”ן מעבר לים, בו המחירים לא עלו בשיעור כה גבוה מאז המשבר הכלכלי הגדול והם עדיין מאפשרים השקעה נמוכה יחסית עם פוטנציאל רב לעליית ערך ורמות תשואה אטרקטיביות. שוק הנדל”ן בו בחרנו להתמקד הוא השוק היווני – לאחר בדיקות וניתוחים מעמיקים של שוק הנדל”ן ביוון ולאחר שקיימנו פגישות רבות עם כל אנשי המקצוע המקומיים הרלוונטיים, הגענו למסקנה שזה הזמן הנכון להשקיע בנדל”ן ביוון!

שוק הנדל”ן ביוון עבר מהפך בשנה וחצי האחרונה, ממצב של שוק קפוא עם מעט מאוד עסקאות הפך לשוק צומח המהווה מוקד משיכה למשקיעים זרים, עם ביקושים גבוהים ועסקאות הנעשות תוך זמן קצר וזאת עדיין ללא עליית מחירים משמעותיים. המחירים ביוון עלו בממוצע בשיעורים של בין 10-20% בלבד משיא השפל שנרשם לפני כשנתיים וחצי.

הסיבות הן כדלקמן:

א. יוון חוותה משבר כלכלי חמור ביותר ורמת החוב החיצוני הגבוה שלה הכתיבה מדיניות צנע וגזירות כלכליות קשות,
אולם הסיכון הפוליטי להוצאת יוון מגוש האירו ירד משמעותית, לאור הביצועים של הכלכלה היוונית בשנתיים האחרונות והכנסות גדלות בעיקר ממגזר התיירות.

ב. שיפור במצב המאקרו-כלכלי ביוון תוך עמידה באמות מידה ודרישות כלכליות שהוצבו לה על ידי האיחוד האירופאי,
מה שמביא לירידה בסיכון של כלכלת יוון וצפי להמשך התאוששות כלכלית בשנים הקרובות.

ג. בשנת 2016 מספר התיירים הנכנסים למדינה עבר את רף ה-30 מיליון אנשים הנהנים מהחופים המדהימים וההיסטוריה רבת השנים של המדינה.
הגידול המתמיד במספר התיירים המגיעים לביקור ביוון כל שנה נובע גם מבעיות גיאו-פוליטיות בשווקים מתחרים כמו טורקיה ומצרים.

ד. לכן חל גידול משמעותי בשימוש ב-AIRBNB בשל מחסור בחדרי מלון ביוון ועצירה מוחלטת של בניית בתי מלון חדשים בשנים האחרונות,
מה שמביא לגידול בביקושים לדירות במרכזי הערים אתונה וסלוניקי.

ה. גידול מתמיד במספר הסטודנטים בסלוניקי ובאתונה יחד עם ירידה משמעותית במספר הסטודנטים היוונים שהולכים ללמוד מחוץ ליוון והתחרות מול הסבת דירות להשכרה לטווחים קצרים, מה שגורם לעליה בביקושים לשכירות ולרכישת דירות לסקטור זה בסלוניקי ובאתונה.

ו. גולדן ויזה: ביוון דרוש סכום ההשקעה הנמוך ביותר (250,000 אירו) להשקעה מבין כל מדינות גוש היורו על מנת לקבל גולדן-ויזה עם זכאות למחיה של 5 שנים במדינה ומעבר חופשי באזור ה-SCHENGEN, מה שמושך משקיעים בעלי ממון בעיקר מטורקיה ומסין.

בשל ההתעוררות בכלכלה ובתיירות, יוון מושכת השקעות בינלאומיות בעיקר בתשתיות של שדות תעופה, נמלי ים ורכבות, סין רואה ביוון הזדמנות להוות השער החדש שלה לאירופה.
לאור כל האמור לעיל, משקיעים זרים ומקומיים חזרו להשקיע בנדל”ן ביוון לאחר שנים רבות של קיפאון בתחום.

היתרונות להשקעה ביוון:

  • מס רכישה נמוך של 3% ללא תלות בכמות הנכסים.
  • פטור ממס שבח (רווח בעת מכירת דירה).
  • שער אירו נמוך במונחים היסטוריים.
  • המשך רמות ריבית קרובות לאפס ואף שליליות בכל גוש האירו מנווטות אף הן את המשקיעים לשוק הנדל”ן ביוון.
  • אמנת מס בינלאומית בין יוון לישראל אשר מונעת תשלום של כפל מס, דהיינו משקיע ישראלי ישלם מס עבור נכס ביוון רק לשלטונות יוון לפי החוק.
  • שוק נדל”ן בהתאוששות עם צפי להמשך מגמה של עליית מחירים בשנים הקרובות.
  • קירבה גיאוגרפית: הטיסה ליוון קצרה וזולה ומאפשרת לבקר את הנכס בקלות כשצריך.
  • מחירים נמוכים מאוד: המחירים ביוון ירדו בשיעור של 50-60% ועדיין רחוקים מאד מרמות המחירים שהיו טרום משבר הסאב-פריים העולמי.
    פעמים רבות ניתן לקנות נכס במחיר נמוך יותר מאשר עלות הבניה שלו.
  • תשואה שנתית גבוהה מהשכרה: עד 10% נטו, בהשכרה לטווחים קצרים תשואה של עד 15% נטו.
  • זיהוי שווקי מטרה עם סיכון נמוך יחסית של השקעה בדירות להשכרה לסטודנטים ולמטרות נופש (בעיקר על בסיס AIRBNB ודומיו).
  • התיירות ביוון במגמת עליה מתמדת, עשרות מיליוני תיירים מגיעים ליוון כל שנה, מה שיוצר אפשרויות רבות להשכרת נכסים לטווחים קצרים במרכזי הערים הגדולות.
  • מספר הסטודנטים (יוונים ובעיקר זרים) נמצא בעלייה מתמדת כל שנה, מה שיוצר ביקוש גבוה מאוד לדירות להשכרה באזורים בהם מתגוררים סטודנטים,
    בנוסף לעובדה שהם נדחקו מאזורים שהפכו מוטי תיירות.
  • הבנקים ביוון מאד קפדניים וממעטים לתת משכנתאות לאזרחי המדינה –
    כאשר יפתח שוב שוק האשראי הבנקאי ישנה ציפייה שהביקושים יעלו משמעותית ומחירי הדירות יזנקו.

לסיכום, השקעה בנדל”ן ביוון טומנת בחובה יתרונות רבים והזדמנויות למשקיע הישראלי – מחיר נמוך לנכס, קרבה פיזית, מיסוי נמוך וידידותי למשקיע ישראלי ואפשרות השקעה ברמת סיכון נמוכה יחסית המנותקים מכלכלת יוון. הציפייה להמשך התאוששות כלכלית ביוון, הגידול בהשקעות בתשתיות, הצמיחה בתיירות והביקוש לנדל”ן יוצרים הזדמנות אטרקטיבית למשקיעים שהופכים את יוון ליעד מספר אחד של השקעות הנדל”ן בחו”ל.

שתף עם חברים
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות מלאו פרטים: